Про форми управління багатоквартирними житловими будинками

: Соціальна сфера; 11.04.2018

Українське законодавство, присвячене регулюванню відносин, що виникають в процессі надання та споживання житлово-комунальних послуг та відносин у сфері реалізації права власності в багатоквартирному будинку, зазнало помітних змін. Зокрема, було прийнято Закони України від 14.05.2015р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі — Закон № 417-VIII) та від 09.11.2017р. № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» (далі — Закон № 2189-VIII), введення в дію якого відбудеться 10.06.2018.

Законом № 417-VIII запроваджено низку нововведень, спрямованих на забезпечення співвласників багатоквартирних будинків дієвим механізмом для прийняття рішень щодо утримання й управління спільним майном, внесено зміни до Закону України від 29.11.2001 № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі — Закон № 2866-III).

Оновлене законодавство визначає лише одного суб’єкта, який має первинне право на управління багатоквартирним будинком — це співвласники будинку. Серед нововведень Закону 417-VIII одним з найголовнішим є чітке визначення альтернативних методів управління спільним майном у багатоквартирному будинку:

1) управління співвласниками;
2) управління управителями;
3) управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку — приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Отже, співвласники мають для вибору такі альтернативні варіанти дій:

— вирішувати всі питання щодо управління будинком самостійно на зборах;
— передавати функції з управління будинком управителю — фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі;
— створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку й передавати йому всі функції з управління будинком.

Перший варіант управління — самостійне управління спільним майном співвласниками може бути рекомендоване для малоквартирних будинків, де є, наприклад, 3-12 квартир. У разі вибору співвласниками такого варіанту управління, співвласники, як споживачі комунальних послуг, укладають індивідуальні договори на поставку комунальних послуг з їх постачальниками (централізоване водопостачання та водовідведення, централізоване теплопостачання, газопостачання, електропостачання). Щодо утримання будинку, проведення поточних та капітальних ремонтів — співвласники самостійно вирішують на зборах співвласників питання: в яких послугах з утримання будинку є необхідність; якого суб’єкта господарювання замовити для їх виконання; чи є потреба в поточному або капітальному ремонті; в чому полягає трудова і/або грошова участь співвласників при реалізації ремонтів, які порядок і терміни сплати грошових внесків/реалізації особистої трудової участі; кого уповноважити на вчинення юридичних дій від імені співвласників, який обсяг повноважень надати цій особі. Обсяг повноважень даної особи повинен бути чітко визначений протоколом зборів співвласників.

Другий варіант управління, це укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з управителем. Рішення про управління будинком управителем теж відноситься до виключної компетенції зборів співвласників. Управитель багатоквартирного будинку (далі — управитель) — фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором з співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб.

Третій варіант управління — створення об’єднання співвласників багатоквартирного будину (ОСББ). ОСББ — це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку з метою забезпечення і захисту прав співвласників, виконання обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Ефективність управління залежить від активності позиції співвласників, юридичної та економічної грамотності при створенні ОСББ або побудові домовленостей з управителем, якості контролю за наданням послуг з управління, добросовісності й професійності посадових осіб ОСББ або управителів. Таким чином, потенційно можливим є управління будинком на високому якісному рівні за будь-якої форми управління. Відповідно, обрання будь-якої з форм не є панацею від неефективного управління. У разі зацікавленості співвласників очевидними перевагами ОСББ є менші витрати на їх утримання, оскільки ОСББ, на відміну від управляючої компанії, не продає співвласникам своїх послуг, не має на меті отримання прибутку, а є лише формою самоорганізації співвласників.

Відповідно до Закону № 417-VIII, позиція «стороннього наглядача» із боку співвласників, зокрема, нестворення ОСББ та неприйняття рішення про форму управління багатоквартирним будинком, уповноважує виконавчий орган місцевої ради, на території якої розташовано багатоквартирний будинок, на конкурсних засадах призначити управителя для такого будинку.

Управління з виконання політики Лисичанської міської ради в галузі житлово-комунального господарства